Si vous rêvez d’une maison près de l’océan, vous devez comprendre la zone maritime terrestre (Zona Marítimo Terrestre, ou ZMT). C’est la règle la plus importante pour les biens en bord de mer au Costa Rica.
Qu’est-ce que la ZMT ?
La ZMT est une bande de 200 mètres mesurée vers l’intérieur à partir de la ligne moyenne des hautes mers, sur les deux côtes. Elle appartient à l’État et est gérée par la municipalité.
- Zone publique (50 premiers mètres) : ouverte à tous. Aucune propriété privée et, en règle générale, aucune construction privée.
- Zone restreinte (150 mètres suivants) : elle ne peut pas être détenue en pleine propriété, mais peut être utilisée grâce à une concession municipale, un droit d’usage pour un nombre d’années déterminé, renouvelable, avec une redevance annuelle et un plan d’urbanisme (plan regulador) approuvé.
Concessions et étrangers
Les concessions comportent des restrictions supplémentaires : en général, elles ne peuvent pas être accordées à des étrangers résidant au Costa Rica depuis moins de cinq ans, ni à des sociétés majoritairement détenues par des étrangers. Votre avocat doit vérifier le contrat de concession, son échéance, la redevance et l’existence d’un plan d’urbanisme.
Les terrains titrés, c’est différent
Au-delà des 200 mètres, et dans quelques exceptions historiques plus proches de la mer, le terrain est une propriété titrée (propiedad inscrita) qu’un étranger peut posséder pleinement. Beaucoup de maisons avec vue mer sont situées sur les collines, sur des terrains titrés, sans restriction liée à la ZMT.
Nos conseils
- Demandez toujours si un bien en bord de mer est titré ou en concession.
- Comparez le plan cadastral avec la ligne des hautes mers, les rivières et les mangroves.
- Privilégiez un terrain titré si vous souhaitez une propriété simple et définitive.
Un bien en front de mer ou avec vue mer vous intéresse ? Interrogez-nous : nous vous aidons à comprendre son statut juridique avant de vous engager.
Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois et les montants évoluent : vérifiez toujours auprès d’un avocat costaricien indépendant avant d’acheter.
